Meeneembaarheid

De Vlaamse registratierechten veranderden op 1 januari 2022. Voor de hoeveelste keer? We zijn zelf een beetje de tel kwijt. Onze regering verwijst nu ook het principe van meeneembaarheid naar de vuilbak. Samengevat: als je vandaag voor de tweede keer een huis koopt, mag je een stuk registratierechten van je eerste aankoop terugvragen. Vanaf 1 januari 2024 kan dat niet meer…

Meeneembaarheid betekent dat je de registratiebelasting die je al betaalde op een eerste woning (of bouwgrond) mag aftrekken bij de volgende aankoop, en dat tot 14.500 euro. Het idee daarachter is dat je al veel belastingen betaald hebt, en het zou niet fair zijn om je weer de volle pot te doen betalen. Let wel: het moet zijn om er zelf te gaan wonen. Het gaat dus niet om een extra buitenverblijf of een tweede woning die je wil verhuren.

Die meeneembaarheid verdween finaal in 2024. Tot dan had je als koper de keuze als je voor de tweede keer een huis koopt. Ofwel betaal je gewoon meteen de nieuwe registratiebelasting aan 3%, ofwel betaal je nog het vorige tarief van 6% maar krijg je een stuk terug. Je keuze zal afhangen van het prijskaartje van beide huizen en van het percentage dat jij destijds hebt moeten betalen.

Stel. Wim en Jovanka kochten eind 2018 een appartement voor 230.000 euro. Ze betaalden toen nog 7% registratiebelasting, 16.100 euro dus. Toen kwamen de koters, en nu zoeken ze iets groters. Ze verkopen het appartement en gaan voor een rijhuis met tuintje van 300.000 euro. De akte zal verlijden in 2022, dus je zou verwachten dat ze dan de 3% registratiebelasting moeten betalen. Dat kan, maar het hoeft niet.

Optie 1: ze kiezen voor meeneembaarheid van registratierechten.

In dit scenario betalen Wim en Jovanka geen 3%, maar 6% registratiebelasting, wat het geldende tarief is vanaf 2022. Dat zou op 18.000 euro komen, maar daarvan mogen ze een stuk aftrekken. Niet de volledige 16.100 euro die ze in 2018 al betaald hadden, maar toch 14.500 euro (dat is de limiet). Blijft over: 3.500 euro registratiebelasting. Deze mogelijkheid om te kopen aan 6% inclusief meeneembaarheid bestaat nog tot eind 2023, daarna wordt het hoe dan ook optie 2.

Optie 2: ze betalen de nieuwe registratierechten.

Wim en Jovanka houden het simpel, ze betalen gewoon de 3% die geldig is vanaf 1 januari 2022. Dat is misschien minder gedoe, maar het kost hen wel veel geld. 3% van 300.000 euro, dat is namelijk 9.000 euro. Dat is toch een stuk meer dan die 3.500 euro in het scenario van meeneembaarheid.

Tenzij ze hun nieuwe woning binnen de vijf jaar ingrijpend energetisch renoveren, want dan kunnen ze kopen aan 1% registratierecht. Dat is amper 3.000 euro. Aangezien de energienormen steeds strenger worden, is hun keuze snel gemaakt: ze gaan voor die verbouwing met de lage registratierechten en laten de meeneembaarheid vallen.

Het speelt geen rol hoe lang geleden je de registratiebelasting betaald hebt, de meeneembaarheid geldt hoe dan ook tot eind 2023. Belangrijk is wel dat dit de aktedatum moet zijn dus in de meeste gevallen zal je na september al heel wat geluk moeten hebben met je notaris om alles nog rond te krijgen wil je beroep doen op de meeneembaarheid. Er zijn daarnaast ook wel een paar voorwaarden aan verbonden. Zowel je vorige als je nieuwe huis (of bouwgrond) moeten in het Vlaams gewest liggen. Er mag niet meer dan twee jaar voorbijgaan tussen de verkoop van je eerste huis en de nieuwe aankoop, en je moet ook binnen die tijd in het nieuwe huis gaan wonen. Voor een bouwgrond krijg je vijf jaar de tijd.

Maar we moeten eerlijk zijn: meeneembaarheid is niet simpel. Dat is trouwens een van de redenen waarom de overheid er nu vanaf wil. Als er bijvoorbeeld meerdere eigenaars ‘in onverdeeldheid’ zijn (bijvoorbeeld bij een scheiding of een erfenis), dan komen daar ingewikkelde verdeelsleutels bij, volgens het aandeel dat iedereen had in de eigendom. En dat is een rekensommetje waar je al rap een blad mee vult.