Hoe zit dat, een verkoop onder BTW-stelsel?

Vadertje staat wil altijd zijn percent als je een huis koopt. Voor een bestaande woning gaat het meestal om 2% registratierechten. Voor nieuwbouw hoest je een pak meer op: de volle 21% BTW. Een specialleke is wanneer de eigenaars snel een huis willen doorverkopen: dan kunnen ze zelf kiezen. Als ze verkopen onder het BTW-stelsel kunnen ze de vroegere BTW recupereren. Dat klinkt als kassa kassa voor de verkoper en slecht nieuws voor de koper? Niet per se.

Van de drie Belgische gewesten is Vlaanderen het gulste als het op registratierechten aankomt. Vroeger was het 10% of 5%, afhankelijk van dat rare systeem van ‘groot of klein beschrijf’. Toen werd het standaard 7%, in 2022 gingen we naar 3% en tegenwoordig betaal je zelf maar 2% meer. (Voor de volledigheid: op bouwgrond betaal je nog altijd 10% registratierechten.) Hoe dan ook, het is nogal wiedes dat iedereen liever registratierechten betaalt dan 21% BTW.

De verkoper daarentegen, die krijgt liever al de BTW terug die hij in zijn huis geïnvesteerd heeft, zowel voor de materialen als voor de architect en de stielmannen. Dat mag nog tot het einde van het tweede jaar daarna. Het is de datum van de eerste ingebruikname die telt. Concreet: wie een grond kocht eind 2017, de eerste baksteen legde in maart 2018 maar er pas in ging wonen (of het op Immoweb zette) in januari 2019, kan het huis nog onder BTW-stelsel verpatsen tot 31 december 2021. Een huis blijft dus redelijk lang ‘nieuw’.

Bovendien beschouwt de staat een huis dat ingrijpend gerenoveerd is ook als nieuw. De spelregels zijn heerlijk Belgisch ingewikkeld. Het komt erop neer dat de fundamenten of steunmuren serieus aangepakt moeten zijn, of dat de renovatiekosten minstens 60% van de verkoopprijs (zonder de grond) uitmaken. In ieder geval, dan kan de verkoper dus opteren voor een verkoop onder het BTW-stelsel in plaats van een verkoop onder registratie.

Een voordeel zal je er als koper zelden mee doen, met een verkoop onder het BTW-stelsel. Tijd voor een voorbeeldje. Stel: Nele en Nicolas kopen een lap grond voor 100.000 euro (plus registratierechten) om hun liefdesnestje te bouwen. Voor de architect, de materialen en de stielmannen betalen ze 200.000 euro (plus BTW).

• Prijs grond 100.000 euro
• + 12% registratierechten 12.000 euro
• Prijs huis 200.000 euro
• + 21% BTW 42.000 euro
• Totale prijskaartje 354.000 euro

Spijtig genoeg heeft het niet mogen zijn met de liefde, en Nele noch Nicolas kunnen de lening alleen afbetalen. Er zit niets anders op dan te verkopen. Ze willen niet te veel winst maken, maar 370.000 euro compenseert toch een beetje voor al hun moeite en hun gebroken hart. Het huis is nog geen twee jaar klaar, dus ze hebben de keuze tussen verkopen met BTW of onder registratie.

Verkopen ze onder registratie, dan zal de koper 370.000 + 3% registratierechten betalen, een totaal van 381.000 euro. Verkopen ze onder het BTW-stelsel, dan is het huis meteen veel duurder:

• Kostprijs 370.000 euro
• + 21% BTW = 77.700 euro
• Prijs voor de kopers 447.700 euro
• Nele en Nicolas krijgen 42.000 BTW terug
• De BTW-administratie ontvangt: 77.700 – 42.000 = 35.700 euro
• Ze houden 412.000 euro over

Nele en Nicolas maken veel winst als ze aan die prijs met BTW kunnen verkopen, en de kopers doen absoluut geen goeie zaak. Die betalen een heel pak meer! Fair is fair, de verkopers zouden eigenlijk minder moeten vragen om ergens in het midden te landen. Stel dat ze het houden bij 335.000 euro:

• 335.000 euro
• + 21% BTW = 70.350
• Prijs voor de kopers 405.350
• Nele en Nicolas krijgen 42.000 BTW terug
• De BTW-administratie ontvangt: 70.350 – 42.000 = 28.350 euro
• Dus ze houden 377.000 euro over, wat hen 25.000 euro winst oplevert

Wat blijkt? Het is en blijft een evenwichtsoefening tussen de belangen van de koper en de verkoper. Als koper doe je meestal de beste zaak bij registratierechten, als verkoper bij het BTW-stelsel. Het verzoenen van die twee belangen, dat is ingewikkeld rekenwerk.

Een verkoop onder BTW-stelsel kan enkel als de eigenaar van de grond en het huis dezelfde zijn. Soms worden er hele constructies op poten gezet om de verkoop in deze of gene richting te sturen, maar het is complexe materie. Dat leggen we graag (en gratis) uit, van naaldje tot draadje, specifiek voor jouw geval. Maak gewoon een afspraak!