Verschil tussen een huis kopen in Vlaanderen, Brussel en Wallonië

We zouden België niet zijn als het eenvoudig was. Per gewest zijn er andere regels als het over de aankoop van een huis gaat, of toch voor bepaalde stukken van het verhaal. Laat het ons hebben over twee belangrijke verschillen: de registratierechten en de energienormen. Hoe verschillen Vlaanderen, Wallonië en Brussel onderling?

De registratierechten — synoniem: verkooprechten — zijn een grote kost. De belasting komt bovenop de prijs van je huis en dat kan doorwegen omdat je die kost niet mee kan opnemen in je lening bij de bank. Het zal dus van je spaargeld moeten komen. Je betaalt registratierechten zowel op bouwgrond als op eender welke bestaande woning. De enige uitzondering is nieuwbouw: dan betaal je geen registratierechten maar btw, indien de verkopende partij van de bouwgrond én de bouwconstructie dezelfde zijn. Die basisregels gelden in heel België, maar de tarieven verschillen per gewest.

Milieu is een zaak van de hele planeet, maar in ons smurfenlandje is het toch vooral gewestelijke materie. Vandaar dat ook de energienormen voor huizen aanzienlijk verschillen, afhankelijk van waar je je paddenstoel bouwt of verbouwt.

In de voorbije twintig jaar zijn de registratierechten voor het Vlaams Gewest al zo vaak aangepast dat je al bijna bij hypotheek.winkel moest werken om nog mee te zijn. Maar sinds de afschaffing van de woonbonus is dit het systeem:

• 3% voor een gezinswoning die je zelf binnen de 2 jaar gaat bewonen
• 1% als je binnen de 5 jaar ingrijpende energierenovatiewerken zal doen
• 1% voor een beschermd monument dat je zelf zal opknappen
• 12% voor de aankoop van een bouwgrond
• 12% voor een tweede of volgende woning
• Voor een bescheiden woning (onder de 220.000 euro of onder de 240.000 euro in de meeste steden en de Vlaamse Rand) krijg je korting. Reken op een besparing van 2.800 euro.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest betaal je op het eerste gezicht meer, maar je krijgt een vrijstelling (het zogenaamde abattement) voor de eerste aankoopschijf. Met andere woorden: als je een klein huis of appartement koopt, betaal je een stuk minder.

• 12,5% is het standaardtarief voor elke woning of bouwgrond
• Vrijstelling op je eerste huis voor de eerste 200.000 euro — op voorwaarde dat het onder 600.000 euro kost en op voorwaarde dat je er minstens 5 jaar gedomicilieerd zal blijven. Dat stemt overeen met een besparing van een kleine 22.000 euro.
• Vrijstelling op bouwgrond voor de eerste 100.000 euro.

In het Waals Gewest kennen ze nog het systeem met groot en klein beschrijf dat we vroeger ook in Vlaanderen hadden. De registratierechten hangen hier af van het kadastraal inkomen (KI) van je huis. Grofweg komt het neer op meer belasting op grote huizen, maar de grens is nogal arbitrair, omdat dat KI vastgelegd is in de jaren stillekes en zelden verandert.

• 12,5% bij groot beschrijf (KI boven de 745 euro)
• 6% bij klein beschrijf (KI onder de 745 euro)
• Let wel: voor grote gezinnen ligt de grens hoger (vanaf drie kinderen mag het KI bijvoorbeeld 845 euro zijn)
• Vrijstelling op de eerste 20.000 euro voor je eerste huis, wat een besparing is van 2.500 euro.

Brussel heeft een hele resem extra regeltjes voor het abattement en Wallonië heeft uitzonderingen voor gebieden met ‘pression immobilière’. We willen maar zeggen: ’t is ingewikkeld een huis kopen in België. En je hoeft natuurlijk enkel de details te kennen voor de plek waar jij wil kopen. Wat dacht je van een gratis afspraak?

Wie in het Vlaams Gewest bouwt of verbouwt, moet de regels voor EnergiePrestatie en Binnenklimaat respecteren (EPB). De lijst is lang en ingewikkeld, en ze slaan je met letters en codes om de oren dat het een lieve deugd is. U- en R-waarden, K-peil, S-peil, een minimum kWh aan hernieuwbare energie… Hulp! Belangrijk om te onthouden:

• Het Energiehuis bestaat enkel daarom, omdat het een kluwen is aan regels. Zij geven tips op maat.
• Bij een nieuwbouw of ingrijpende verbouwing zal de architect ervoor zorgen dat je de regels respecteert. Een pak zorgen minder aan je hoofd dus.
• Voor subsidies bestaat er een aparte website, met de eerlijke naam premiezoeker.be

In het Waals gewest heten de regels PEB, en ook de letters en codes zijn verschillend. In Vlaanderen moet je pakweg een S-peil van maximum 31 halen, in Wallonië heet dat een K-peil van maximum 35. Peu importe, onthoud vooral dit:

• Vlaanderen is hier en daar ambitieuzer dan Wallonië. In het Waals Gewest moet je E-peil bijvoorbeeld onder E30 blijven, onder de taalgrens is dat E45.
• Toch is het ook hier de bedoeling om vanaf 2021 zo ecologisch mogelijk te bouwen. In Vlaanderen heet dat BEN (Bijna-EnergieNeutraal), in Wallonië Q-ZEN (Quasi Zéro Énergie)
• Succes met de details…
• …of klop aan bij de Waalse tegenhanger van het Energiehuis: de Guichets Énergie

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is er ook nog veel werk aan de winkel. Gebouwen zijn er verantwoordelijk voor 70% van de CO2-uitstoot, en daar zitten alle kantoren en overheidsgebouwen natuurlijk ook voor een groot stuk tussen.

• Een overzicht over verwarming en isolatie, renovatiewerken en certificaten vind je hier, maar je komt al snel bij details waar je een punthoofd van krijgt.
• Ook hier bestaat daarom een EHBO-post voor gewone stervelingen: in Brussel heten de experts Homegrade, met personeel in het Frans en het Nederlands.
• En gelukkig er zijn ook hypotheek.winkels in en rond het Brusselse.

Succes, bonne chance!