Rekent de bank btw mee als je geld gaat lenen?

Dat wil zeggen: de verhouding tussen wat je moet lenen van de bank en wat je zelf uit je spaarpot (of je schoonouders) kan persen. Hoe meer je zelf kan betalen, hoe beter de voorwaarden bij de bank. Laat ons zeggen dat ze daar hoe dan ook liever geen hogere quotiteit zien dan 90%. Een eigen inbreng gaan ze bijna altijd vereisen. Als je hun aandeel kan terugbrengen naar pakweg 75%, dan zullen ze nog betere voorwaarden voor de lening geven.

Het is dus in je belang dat de quotiteit zo laag mogelijk ligt. Maar op welk bedrag berekent de kredietgever dat? Surprise surprise: elke bank heeft haar eigen methodiek, waar mogelijk ook een onafhankelijke schatter bij te pas komt. De rode draad is: alles wat geen ‘waarde’ heeft, tellen ze niet mee. De registratierechten en de notariskosten rekenen ze bijvoorbeeld niet mee, terwijl dat toch een ferm bedrag is dat jij wel degelijk uit dezelfde portemonnee moet betalen waarmee je ook de bakstenen koopt. De rekening is de rekening, toch? Maar zo denkt de bank dus niet.

En wat met de btw bij nieuwbouw of verbouwingen? Btw is de afkorting van belasting op toegevoegde waarde. Het woord zegt het dus zelf: het is een belasting, geen waarde. Hoe gaat de bank om met de btw bij de berekening van de quotiteit?

Als je een bestaand huis koopt, is het simpel. Dan betaal je geen btw maar registratierechten. Zoals gezegd, die telt de bank niet mee als kostprijs, maar gelukkig is dat in Vlaanderen meestal maar 3%. Een nieuwbouw snijdt spijtig genoeg veel dieper: dan betaal je meestal 12% registratie op de bouwgrond en 21% btw op het huis. Hoeveel daarvan aanvaardt de bank als kostprijs?

Voorbeeldje? OK. Voor het gemak laten we notariskosten nog achterwege.

• grondprijs: € 80.000
• + 12% registratierechten: € 9.600
• constructie: € 300.000
• + 21% btw: € 63.000
• prijskaartje voor jou: € 452.600

Sommige banken tellen bij hun waardebepaling van een nieuwbouw de btw niet mee. Zij vinden dus dat dit huis maar 380.000 euro marktwaarde heeft. Andere banken tellen de btw voor 50% mee. Sommigen zelfs voor de volle pot. Nog anderen wegen de totale prijs (inclusief de btw maar zonder de registratiekosten) aan 90%. Ingewikkelde berekeningen, maar het komt erop neer dat hetzelfde huis bij de soepelste kredietgever 443.000 euro waard is, bij de strengste 380.000 euro. Bijgevolg ook een andere quotiteit en dus andere voorwaarden.

Hoe zit het bij verbouwingen? Telt de btw dan? En wat met de uren van de schrijnwerker en de plakker? De algemene regel daar is dat de waarde op ongeveer 80% van de totale kosten ingeschat wordt (materiaal en stielmannen samen), exclusief de btw. Een onafhankelijke schatter zal definitief bepalen welke waarde de werken toevoegen aan je woning. Een verbouwing die jou 25.000 euro all-in kost, kan daarom voor de bank maar een waardestijging van je huis met 16.528 euro betekenen, maar het kan ook 25.000 euro zijn of zelfs 26.500 euro. Een serieus verschil dus alweer.

En we waren nog iets vergeten. Ook het percentage btw dat je betaalt is niet altijd gelijk. Wie renovatie- of herstellingswerken aan een ouder huis uitvoert, mag rekenen op een veel gunstiger tarief van 6% btw in plaats van 21%. De voorwaarden:

• Je woning is al minstens 10 jaar bewoond.
• Je gebruikt ze als privé-woning (gedeeltelijk voor je beroep mag ook).
• De facturen staan op jouw naam, niet van een aannemer of vakman.
• De werken gebeuren aan het huis zelf. De aanleg van een tuin, tuinhuis, zwembad, sauna of (eindelijk!) die minigolf vallen daar niet onder.