Verborgen gebreken na de koop: wat nu?

Het is de nachtmerrie van elke koper. Je draait voor het eerst de sleutel om van je eigen huis, en dan… “Rook dat hier ook al zo muf tijdens de rondleiding?” “Zit daar een barst in de muur?” “Hmm, de douche gorgelt als ik het toilet doortrek.” Wat kan je nog doen aan verborgen gebreken, als de verkoop helemaal rond is?

In principe is een verkoper verplicht om potentiële kopers in te lichten over de grote of kleine mankementen aan het huis, ook als ze niet meteen zichtbaar zijn. Denk aan een vochtprobleem, een rotte balk, een kapotte verwarming. In principe. Maar in heel wat gevallen — notarissen spreken toch van één op de tien — blijkt achteraf dat de verkoper iets had verzwegen of snel-snel opgelapt. Miljaar… Als koper had je liever minder voor zo een huis betaald, of was je er misschien zelfs nooit voor gegaan.

Tipp-ex over de barstjes

De definitie is redelijk ruim. Een verborgen gebrek is alle schade die je als leek niet met het blote oog kon zien. Het typische voorbeeld is vocht. Het is niet de bedoeling dat je tijdens een rondleiding alle meubels opzij gaat zetten om te zien of er ergens een donkere vlek verstopt zit. Als de eigenaar je hierover niets heeft verteld, heeft die jou wel degelijk (voor een stuk) een kat in een zak verkocht.

Dat is voldoende reden om juridische stappen te ondernemen, zelfs als de akte al verleden is en het huis volledig betaald. Aan de rechtbank kan je een prijsvermindering vragen, of in ernstige gevallen zelfs de verkoop teniet laten doen. Een dagvaarding kost wel al snel 500 euro, én je moet kunnen bewijzen dat het gebrek al aanwezig was vóór de verkoop. Daarvoor moet je meestal een expert inschakelen, en die kost ook geld.

Eerste hulp bij nachtmerries

De verkoper is niet altijd verantwoordelijk voor de verborgen gebreken. Soms wist een eigenaar écht niet af van het probleem. In dat geval zal je daar toch nog altijd kunnen aankloppen om de kosten terug te vorderen (van de verkoper of van diens verzekering) die je hebt moeten maken om de schade te herstellen. Maar je moet de rompslomp zien zitten natuurlijk…

Hier zijn drie gouden tips, zowel vóór als na de koop!

Google eens op ‘aankoopbegeleider’, nog voor je de compromis tekent. Dat is een expert die het huis tijdens een rondleiding beter zal keuren dan nonkel Willy die “alles weet over huizen”. Ja, een aankoopbegeleider vraagt geld, maar je verdient dat snel terug als die ook 10.000 euro van de prijs kan doen door de verborgen gebreken vakkundig te spotten…
Lees de akte. Een verkoper kan zich indekken door in de overeenkomst op te nemen dat hij niet aansprakelijk is voor gebreken die hij niet kende. (En soms is het tegendeel moeilijk te bewijzen.) Belangrijke uitzondering: makelaars of immokantoren die professioneel woningen verkopen. Zij zijn altijd aansprakelijk.
Wees er snel bij. Neem onmiddellijk foto’s van alles waar je over twijfelt. De termijn waarop je moet aankloppen bij de rechtbank hangt af van de aard van het gebrek, maar het gaat maximaal over enkele maanden.

Geen verborgen zorgen

Als hypotheek.experts zijn wij geen advocaten of schade-experts, maar we kennen er wel. Klop dus gerust aan als je wakker ligt over jouw woning. We hebben al veel situaties gezien en kunnen de knoop misschien helpen ontwarren op een zwaar moment.