Is 2023 een goed jaar om een huis te kopen?

Iedereen die bovenstaande vraag beantwoordt met een simpele ja of nee, zouden wij alvast niet vertrouwen. Daarvoor liggen er gewoon te veel elementen in de weegschaal. Dus laat het ons anders aanpakken: we zeggen eerst waarom dit geen goed jaar is, en dan waarom wel. En dan mag je zelf beslissen.

Om te beginnen: de woningmarkt is niet opnieuw uitgevonden op 1 januari. De trends die nu spelen, waren al aan de gang in 2022, en waren eigenlijk het resultaat van een trage slingerbeweging die al tien jaar bezig was. Dan hebben we het over de basisrente van de Europese Centrale Bank (ECB).

Die basisrente heeft lang absurd laag gestaan. Zo laag zelfs, dat het potje dat stilletjes aan het sudderen was, in 2022 is overgekookt. Ineens kwam er een reuze-inflatie op ons af, en daarom ging de basisrente van de ECB vorig jaar van -0,5% naar 2%. Waarom het zo lang geduurd heeft en wat de inflatie te maken heeft met jouw huisje-tuintje, dat lees je in deze blog . Maar wat nu vooral van belang is, is dat die basisrente doorwerkt op de kosten van jouw lening.

De basisrente is zowat de moeder van alle intrestvoeten. Als ze stijgt, dan stijgt ook de intrest op een spaarboekje — joepie, dat is iets wat we lang niet meer gezien hebben — maar ook de intrest op een hypothecaire lening. Zo is een lening voor een woning bij de bank gestegen van gemiddeld 1,5% intrest in 2021 naar iets van een 3,5% begin 2023 (aan een vaste rentevoet). Amai, dat waren we niet meer gewend. Het zou kunnen dat de rente nog een beetje stijgt, al hebben we het ergste nu waarschijnlijk gezien.

Lenen voor vastgoed zal hoe dan ook nog eventjes duur blijven in vergelijking met de voorbije jaren. Als we weten dat 1% verandering van de rentevoet leidt tot een impact van 10% op de leencapaciteit, dan kan je snel rekenen. Een voorbeeld maakt die vuistregel duidelijk. Als ik 250.000 euro leen aan 1,5%, dan kan ik met dezelfde maandlast maar 225.000 euro lenen als de rentevoet op 2,5% staat. Aan een rentevoet van 3,5% is het nog maar 200.000. En amper een jaar geleden was dat nog 250.000 euro. Met dezelfde maandlast. Slik.

Maar dat is maar de helft van het verhaal. ’t Is waar, de rentevoeten stonden tot 2022 historisch laag. Maar de prijzen voor een woning piekten absurd hoog. Vraag dat maar aan een jong koppel dat een huisje wou kopen in een stad als Gent of Leuven. Kijkdagen leken meer op uitverkopen met een wachtrij aan de voordeur. Potentiële kopers overtroefden mekaar met biedingen onder gesloten omslag. Iedereen lapte tien- of twintigduizend euro bij de vraagprijs alsof het niets was. Mensen stuurden motivatiebrieven om een huis te mógen kopen. You get the picture.

Ook aan die zottigheid komt nu een einde. Nu het duurder wordt om voor een huis te lenen, zitten de verkopers niet meer op een gouden troon. Ze kunnen niet meer eender wat vragen — of eender wat krijgen. En effectief, sedert juli 2022 (toen de kentering van de intresten begon) zien we de prijzen van appartementen en huizen niet meer stijgen, stilaan zelfs dalen. Ook dat was lang geleden. Het valt te verwachten dat die trend zich nog eventjes doorzet.

En wat is het huis dat je dan nu moet kopen? Daar durven we wél een duidelijk antwoord op te geven: een goed geïsoleerd huis OF een heel goedkoop huis waarvan je het EPC zelf kan opkrikken. Want met renovaties wordt het menens in 2023 .

Niet alle banken reageren even snel op de evoluties op de rentemarkt. Reden te meer om ze goed te vergelijken, want in 2023 kan het weer een serieuze som schelen als je de lening aan de beste voorwaarden te pakken krijgt. Het goeie nieuws: wij vergelijken ze (bijna) allemaal voor jou, dag na dag.